di Andrea Solieri
Casa in affitto o casa di proprietà? Questo è il dilemma. Se sia più conveniente abitare a noleggio, sopportando regole e tempi dell’iniquo proprietario, o accendere un mutuo per acquistare casa, e pagando debiti per 30 anni estinguerlo. Sudare, pagare, nulla più. L’amletico dilemma del cittadino modenese (ma tutto il mondo è paese) sembra trovare logica soluzione in un dato eclatante: secondo un’indagine del quotidiano Il Sole 24 Ore, in 12 anni (1993-2005) il canone medio di affitto a Modena è aumentato del 126 per cento. Sensato dunque scegliere la via dell’acquisto. In tal caso si deve però fare i conti con le banche, che per un mutuo chiedono tassi di interesse dal 4 al 7% all’anno. Costi sempre meno sostenibili, non solo dai “poveri tradizionali”, ma anche da quelle categorie che un reddito garantito lo hanno, ma non riescono a sbarcare il lunario di fronte a una spesa fissa mensile, sia per l’affitto o per la rata del mutuo, che oscilla tra i 600 e i 900 euro (per un appartamento di dimensioni medio piccole). La criticità della situazione ha portato il Comune di Modena a studiare, e mettere in atto, politiche abitative di sostegno alle fasce, vecchie e nuove, della popolazione più colpite da questo trend al rialzo. Non solo con il piano di edilizia economica popolare (Peep), ma anche con l’Agenzia per la casa. Servizio di recente istituzione – è operativo da fine 2005 – mira a due obiettivi: il primo, immediato, intercettare domanda e offerta di affitto, assicurando all’inquilino un canone agevolato e al proprietario il pagamento dello stesso e il rilascio in buone condizioni dell’appartamento, oltre che diverse agevolazioni fiscali; il secondo, nel lungo periodo, riportare i prezzi degli affitti a livelli sostenibili, agendo in particolare sul mercato chiuso degli appartamenti sfitti. Un esperimento, quello dell’Agenzia per la Casa, che sta dando i suoi buoni frutti, come ci illustra Francesca Maletti, assessore alle Politiche sociali, per la Casa e per l’Integrazione.
“Mentre le esperienze di agenzie per la casa in tutto il nord Italia hanno ottenuto scarsi risultati, qui a Modena l’esperienza è molto positiva. Questo è dovuto soprattutto al fatto che qui da noi, a differenza che in altre località, il Comune non si rende solo garante del pagamento dell’affitto, ma diviene esso stesso affittuario. In sostanza, il Comune stipula con il proprietario un contratto di affitto e, grazie a una clausola di subaffitto, mette poi l’appartamento a canone agevolato disposizione di chi ha i requisiti per accedere al servizio. Si tratta di uno strumento pensato non semplicemente per i più poveri, per i quali ci sono altre soluzioni, ma proprio per quelle categorie, lavoratori e pensionati, che pur avendo un reddito fisso hanno difficoltà a pagare un affitto ai valori di mercato.”
Ad oggi, chi ne ha fatto richiesta?
“Non ci sono ancora pervenute richieste da parte di pensionati, mentre molto alte sono quelle da parte di giovani coppie e di stranieri. Questi ultimi, sebbene Modena sia seconda in Italia per acquisto di immobili da parte di stranieri (il 17% di loro compra casa), hanno molte difficoltà, tanto ad acquistare un appartamento quanto a trovare proprietari disposti ad affittargliene uno, per ragioni spesso pregiudiziali. Inoltre, per molti è un problema affittare senza garanzie economiche, in particolare a quelle categorie (famiglie ed anziani) che sarebbe difficile allontanare nel caso si volesse riavere a propria disposizione l’appartamento. Allora, mentre i piccoli proprietari senza grandi patrimoni hanno trovato nell’Agenzia per la casa un valido strumento - ad oggi non ci sono stati del resto inquilini morosi – i grossi proprietari preferiscono ancora affidarsi ad agenzie immobiliari, ed eventualmente lasciare sfitto l’appartamento fino a che non trovano l’affittuario giusto per le loro esigenze.”
C’è chi sceglie questa strada deliberatamente per fare alzare i prezzi…
“Non credo ci sia un’esplicita volontà di tenere alti gli affitti. Il fatto è che negli ultimi 20 anni, il mattone è diventato il bene “rifugio”, più dell’oro e degli investimenti n azioni. Inoltre, la domanda è superiore all’offerta, per cui è inevitabile che il costo salga. Il Comune, tramite l’Agenzia casa e, in parte, i Peep, è riuscito a calmierare un po’ i prezzi, ma la situazione non si può risolvere con questi interventi che, benché utili, agiscono solo da tampone e coinvolgono solo determinate categorie. La situazione modenese è una delle migliori a livello nazionale, con circa l’80% delle famiglie che hanno una casa di proprietà, ma il problema della casa non si risolve senza attente politiche nazionali.”
Parafrasando ancora Shakespeare, dunque, c’è del marcio in Italia: il forte rischio che la casa, da diritto di tutti, si trasformi in privilegio per pochi.
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Come funziona l’Agenzia Casa
Si va da un minimo di 290 a un massimo di 530 euro mensili, per un canone medio di 456 euro. In caso di insolvenza da parte dell’inquilino, ci pensa il Comune, che ha stanziato un Fondo ad hoc di 50mila euro, ancora intonso. Dall’ottobre 2005 al febbraio 2007, sono state avanzate 413 domande: 70 assegnazioni sono già state fatte, 294 sono in graduatoria, 49 sono state respinte per mancanza di requisiti. Nello stesso periodo, 200 proprietari hanno contattato l’Agenzia per la casa, 70 affitti sono stati già stipulati. 9 istruttorie sono in corso.
Requisiti per l’inquilino: essere titolare di reddito da lavoro dipendente e/o eterodiretto o titolare di pensione; avere la residenza e/o l’attività lavorativa a Modena; essere in regola con il permesso di soggiorno; non essere proprietario di immobili in provincia di Modena né titolare di contratto a patto concordato. Fondamentale è che l’incidenza del canone/reddito Irpef del nucleo familiare sia superiore al 30%.
Agevolazioni fiscali per il proprietario: azzeramento dell’ICI; riduzione del 30% dl reddito derivante dall’affitto; riduzione dell’imposta di registro calcolata sul 70% del canone annuo di locazione.
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